Étude de faisabilité et de calibrage d’opérations RHI-THIRORI

La mission examine quatre immeubles anciens dégradés pour déterminer le dispositif opérationnel le plus adapté — RHI, THIRORI ou autre montage — et établir les conditions techniques, patrimoniales, juridiques, sociales et financières de leur traitement. Elle comprend une tranche ferme de faisabilité et une tranche optionnelle de calibrage, conditionnée à la déclaration d’éligibilité des opérations par l’Anah.

Le périmètre représente quatre adresses. Les surfaces de référence sont de 575 m² SHAB pour un îlot de quatre bâtiments (parcelles totalisant 269 m²), 214 m² SU pour un immeuble, 235 m² de surface de plancher pour un autre et 202 m² de surface de plancher (170 m² SU) pour le dernier. Le bâti présente notamment des structures en pan de bois et maçonnerie ancienne, des dégradations de charpentes et planchers, des atteintes fongiques ou d’insectes, des infiltrations, des façades fragilisées et des étaiements provisoires. Des éléments patrimoniaux sont à conserver ou à prendre en compte dans les scénarios.

Tranche ferme — diagnostic, scénarios et conclusion

Le diagnostic par immeuble couvre les situations foncière et immobilière, les mitoyennetés, servitudes et accès, l’insertion urbaine et les contraintes de chantier, les éléments patrimoniaux, ainsi que l’état des fondations, maçonneries, pans de bois, planchers, charpentes et couvertures. Il s’appuie sur les diagnostics disponibles, notamment amiante, plomb et état parasitaire, et comprend des préconisations et une première évaluation des dépenses. S’y ajoutent l’analyse des règles d’urbanisme, de sécurité incendie et d’accessibilité, les échanges initiaux avec l’ABF, l’examen des arrêtés et des conditions d’éligibilité, ainsi que l’analyse sociale des occupants et des besoins éventuels de relogement ou d’hébergement.

Pour chaque adresse, deux à trois scénarios contrastés sont étudiés : réhabilitation, restructuration lourde ou, lorsqu’elle est justifiée, démolition-reconstruction partielle ou totale. Chaque scénario comprend une esquisse et une programmation prévisionnelle des logements et commerces, des surfaces et capacités, ainsi qu’une évaluation des procédures possibles (RHI, THIRORI, ORI, acquisition amiable ou travaux d’office). L’analyse traite aussi du relogement, de l’accompagnement des occupants, des modes de gestion patrimoniale et des conditions du passage à l’opérationnel.

Les livrables de cette phase comprennent des plans de masse, schémas de principe et croquis, un chiffrage prévisionnel des travaux par grands postes, un pré-bilan financier, une comparaison et une recommandation par adresse, puis les conclusions et, le cas échéant, le dossier de demande d’éligibilité à l’Anah.

Tranche optionnelle — calibrage

Si les opérations sont déclarées éligibles, le calibrage approfondit les diagnostics nécessaires, l’analyse foncière et immobilière, les procédures et les risques juridiques. Des sondages peuvent être prévus selon les besoins et avec l’accord de la SEMPI. L’étude précise le programme, les démolitions et réhabilitations, les logements et commerces, les espaces communs et les aménagements extérieurs. Elle comprend également l’enquête sociale, un plan individualisé de relogement ou d’hébergement si nécessaire, l’accompagnement social, le devenir des commerces et un bilan financier détaillé avec plan de financement et échéancier.

Les rendus attendus incluent les rapports d’analyse, le plan d’ensemble et les documents graphiques du projet retenu, un cahier de prescriptions des travaux et les éléments de programme pour consulter la maîtrise d’œuvre, le coût par poste et le phasage, ainsi que le dossier de subvention à l’Anah. L’accompagnement se poursuit jusqu’au dépôt et pendant l’instruction dans la limite de cette tranche. Les livrables sont remis en PDF et dans leurs formats sources selon le document (Word, Excel ou DWG).

Contraintes et coordination

Aucun sondage destructif ni aucune intervention sur les structures n’est permis sans accord écrit préalable de la SEMPI. Les visites sont organisées et accompagnées ; le prestataire respecte les consignes de sécurité et porte les EPI adaptés. Les scénarios doivent tenir compte des règles d’habitabilité, de salubrité, de sécurité, d’accessibilité, de performance énergétique et de protection patrimoniale. Ils privilégient, lorsque c’est possible, la conservation du bâti et des matériaux, les matériaux biosourcés compatibles et la qualité énergétique.

La mission prévoit une réunion de démarrage suivie de la visite des immeubles, une restitution à la SEMPI à l’issue de chacune des trois phases et trois comités de pilotage pour les étapes diagnostic, scénarios et pré-bilans, puis conclusions et éligibilité. La tranche optionnelle prévoit un lancement, une restitution intermédiaire et un comité de validation. Au maximum deux réunions de travail intermédiaires par tranche peuvent aussi être organisées à la demande de la SEMPI ou du prestataire. Le prestataire prépare les supports des réunions qu’il anime et en rédige les comptes rendus. Le traitement des données personnelles couvre notamment les identités et coordonnées des propriétaires et occupants et, pour l’enquête sociale, la composition familiale, les ressources et les besoins de relogement ; confidentialité et sécurité des données sont requises.