Étude urbaine de la Manufacture des Tabacs

L’étude doit établir un diagnostic transversal, définir une stratégie d’évolution du site bâti et préparer les conditions de sa mutation. Elle s’appuie notamment sur les études déjà réalisées et les données transmises par le maître d’ouvrage.

Diagnostic architectural, paysager et urbain

Le diagnostic caractérise les dynamiques urbaines et les ambiances du périmètre élargi, et analyse le degré d’enclavement et le potentiel d’ouverture du site. Il comprend notamment :

• le recensement des équipements et services publics et privés, avec leur ancienneté ;
• l’analyse de la structure et de l’évolution du parc de logements et d’hébergements, sur une période à définir, ainsi qu’un portrait de la population (âge, ménages, catégories socioprofessionnelles, etc.) ;
• le recensement des bureaux et activités de plus de 100 m², avec leur taux d’occupation, le cas échéant, et les transactions et mises en location des cinq dernières années ;
• l’analyse de la desserte selon les différents modes de déplacement et la caractérisation des paysages, de l’architecture et des vues.

Les livrables comprennent le diagnostic ainsi que les supports et comptes rendus des réunions. Sont prévus au minimum une réunion de lancement, un COTECH et un COPIL.

Plan-guide et prescriptions

Sur la base du diagnostic, le titulaire examine notamment les volumes et modes constructifs, l’occupation des bâtiments, la maîtrise foncière et les opérations récentes, en cours ou projetées dans le périmètre élargi. Il propose trois scénarios programmatiques, présente plusieurs scénarios de plan-guide reposant sur un phasage d’intervention, et examine les lois, règles et jurisprudences relatives à la transformation de bureaux. Les propositions programmatiques sont adossées à un ou plusieurs montages opérationnels juridiques, financiers, fonciers et réglementaires.

Le plan-guide définit la stratégie d’évolution du site en tenant compte de l’existant, notamment des occupations d’urbanisme transitoire. Il est accompagné d’un cahier des prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales (CPAUPE). Les livrables comprennent les supports et comptes rendus des réunions, le plan-guide et le cahier de prescriptions. Sont prévus au minimum trois COTECH et deux COPIL.

Études de faisabilité et fiches de lots

Les prestations complémentaires, déclenchées par bons de commande, peuvent concerner un ou plusieurs volumes bâtis. Pour chaque étude de faisabilité, il est demandé de définir les invariants de mutation et de proposer deux à trois scénarios d’évolution, argumentés par leurs avantages et inconvénients. Chaque scénario comprend une analyse du cadre réglementaire et, le cas échéant, de ses incidences, par exemple une modification du PLUi.

Pour les fiches de lots établies sur la base du scénario retenu, les livrables doivent :

• transposer à l’échelle du volume les prescriptions du CPAUPE ;
• rappeler les contraintes thermiques, fonctionnelles et techniques, dont les accès pompiers et piétons, le stationnement et les livraisons ;
• comporter un plan masse à l’échelle 1/200 et un tableau de synthèse de la SDP constructible maximale souhaitée.

Réunions et formats des livrables

La participation aux réunions est intégrée aux prestations. Les supports de COTECH et COPIL sont transmis en PDF au maître d’ouvrage au moins une semaine avant les réunions ; les documents destinés aux COPIL sont remis en cinq exemplaires papier A4 reliés. Les livrables sont également remis en numérique et en deux exemplaires papier reliés. Les fichiers sources ayant servi à les établir sont fournis, avec les versions numériques PDF et, selon le rendu, Word ou PowerPoint.