Étude d’opportunité et de programmation pour restructuration, surélévation ou extension

La mission vise à éclairer le propriétaire et le gestionnaire sur un scénario de restructuration, de surélévation ou d’extension du foyer de jeunes travailleurs, en vérifiant sa faisabilité technique, urbaine, réglementaire et économique. Elle porte sur le bâtiment Bourg l’Évêque, ses locaux communs associés et les espaces extérieurs concernés.

Diagnostic de l’existant

La première étape comprend une réunion de démarrage, l’analyse des documents disponibles et la prescription des diagnostics complémentaires ou relevés de géomètre nécessaires. L’équipe doit notamment exploiter l’arrêté ERP, la notice de sécurité, l’attestation d’accessibilité, les rapports légionellose et électrique, le DPE, le rapport radon et les plans DCE de 2013.

L’état du bâti et des installations doit être qualifié et quantifié par thématique, avec récapitulatif des surfaces SHAB et SDP, au total et par niveau :

• voiries, réseaux, eaux usées et pluviales, eau, gaz, électricité, téléphonie, VRD, voiries et parkings ;
• clos et couvert : matériaux, revêtements, ouvrants, occultations, protections solaires, vitrages, isolations, toitures, étanchéité, acrotères et accès aux équipements ;
• second œuvre, menuiseries intérieures, cloisons, plafonds et revêtements ;
• chauffage, ventilation, plomberie, locaux techniques, distributions et équipements ;
• électricité courants forts et faibles, téléphonie, télévision et connexion internet ;
• halls, circulations, escaliers, contrôle d’accès, interphonie, désenfumage, boîtes aux lettres et équipements communs ;
• structures verticales et horizontales, maçonneries et ouvrages d’étanchéité en terrasse ;
• clôtures, portails, allées, jardins, espaces plantés, éclairage et mobilier urbain.

Les livrables de diagnostic comprennent notamment les fiches de visite localisées sur plan, l’état du bâtiment par thématique, les remarques sur points singuliers, un plan d’état des lieux par thématique au 1/100e avec contraste entre les états, un relevé photographique, les plans de relevé des structures, la synthèse des non-conformités et actions à mener, la liste des diagnostics complémentaires, l’étude de faisabilité structure et une proposition de scénarios à valider.

Faisabilité et scénarios

L’étude examine la restructuration typologique et des espaces communs, la surélévation, l’extension, la réhabilitation en site occupé ou partiellement occupé, l’organisation du chantier et le PIC envisagé. Elle vérifie également les volets PLUi, ERP, sécurité, thermique, accessibilité, performance énergétique et environnementale.

La faisabilité structurelle de la surélévation comprend l’analyse des descentes de charges sur les fondations et les éléments porteurs verticaux, la capacité des planchers hauts et de la toiture-terrasse, ainsi que l’incidence des travaux sur la vulnérabilité au séisme. Le rapport doit conclure sur la faisabilité, les renforcements, adaptations ou limitations nécessaires et les investigations complémentaires éventuelles. Une étude de faisabilité de l’extension est menée si ce scénario est retenu avec la maîtrise d’ouvrage.

Les scénarios sont étudiés notamment au regard des objectifs suivants : maintien de la capacité d’accueil de 91 résidents, voire augmentation ; transformation des chambres en studios et création de quelques T2 avec cuisines ; amélioration des espaces communs et administratifs ; valorisation du sous-sol ; création éventuelle d’un ascenseur ; amélioration de l’accessibilité PMR ; évolution des espaces extérieurs, maintien de la terrasse et diminution possible des stationnements.

Pour chaque scénario, le dossier comprend la synthèse des capacités d’évolution, les impacts structurels, les conditions de réalisation, l’incidence sur les coûts, les surfaces SHAB et SDP, les montants de travaux par poste et par type de travaux, les plans au 1/100e avec superposition des états d’origine et futurs, ainsi qu’une axonométrie. Les postes mentionnés comprennent notamment CEA, CVC, plomberie, électricité, curage, ITE, étanchéité, renforcement des fondations et phasage.

Rapport final et interfaces

Après détermination du scénario retenu par Archipel Habitat et Les Amitiés Sociales, le rapport final rassemble la synthèse des diagnostics, les besoins, les éléments de faisabilité, le cadre programmatique, les points d’attention et de vigilance ainsi que les diagnostics et études restant à réaliser. Il comprend l’estimation définitive des travaux par poste en euros HT, en base et options, remise en PDF et en Excel, afin de préparer la consultation de la phase opérationnelle.

L’équipe est pilotée par un AMO et intègre des compétences en gestion de projet, planification, programmation, économie, architecture, structure, fluides et sécurité incendie. Elle organise les réunions de présentation, de mise au point et les validations avec Archipel Habitat et Les Amitiés Sociales. Un bureau de contrôle est désigné par le maître d’ouvrage pour accompagner et valider les études.