Étude d’opportunité et de faisabilité d’une résidence séniors

La mission examine la pertinence d’une offre d’habitat à loyer modéré pour les seniors, puis, si la tranche optionnelle est affermie et qu’un scénario est retenu, ses conditions concrètes de réalisation. La commune privilégie les solutions dont la gestion serait confiée à une entité externe ; une gestion entièrement communale ou publique peut être présentée à titre comparatif, sans approfondissement.

Tranche ferme — opportunité et besoins

Le prestataire présente de façon synthétique les formes d’habitat seniors envisageables, avec des exemples de territoires ruraux comparables et, lorsque les données existent, leurs caractéristiques, coûts, modes de gestion et retours d’expérience. Il échange avec la maîtrise d’ouvrage pour caler la démarche, puis réalise un diagnostic socio-démographique et économique, analyse l’offre locale et définit une zone de chalandise pertinente.

L’analyse des besoins s’appuie sur des questionnaires à la population portant notamment sur les services, l’habitat et la mobilité, ainsi que sur des échanges qualitatifs avec les partenaires concernés : acteurs médico-sociaux, professionnels de santé, bailleurs sociaux, associations et autres organismes pertinents. Des projets comparables sont étudiés pour identifier ceux qui peuvent être transposés.

Le prestataire examine les options d’engagement communal : foncier ou bâtiment, maîtrise d’ouvrage, financement, gouvernance, soutien au service et gestion déléguée. Il propose trois scénarios différenciés, précisant pour chacun le concept, le fonctionnement, le nombre et la typologie des logements, le public cible, les services, les besoins immobiliers, le mode de gestion, les partenaires et le montage juridique envisageable. Sont aussi estimés les coûts d’investissement et, le cas échéant, de fonctionnement, les contributions possibles de la commune et des résidents, les financements mobilisables, le calendrier et les possibilités de mixité d’usages. Les estimations s’appuient autant que possible sur des opérations réellement réalisées.

Tranche optionnelle — faisabilité du scénario retenu

Après choix éventuel d’un scénario, l’étude examine les possibilités de construction sur foncier libre, de réhabilitation, de changement de destination ou de restructuration d’un bâtiment, ainsi que d’opération mixte. Pour les sites envisagés, elle analyse notamment la maîtrise foncière, les surfaces, l’urbanisme, l’accessibilité, les réseaux, le stationnement, les contraintes techniques et patrimoniales, les risques naturels, la compatibilité avec les documents d’urbanisme et le potentiel d’évolution.

Une première étude capacitaire précise le nombre de logements envisageable, leurs typologies et surfaces, les espaces communs et extérieurs, les locaux de services et techniques, le stationnement, l’accessibilité et l’organisation fonctionnelle. Une première estimation des investissements est établie. Le bilan prévisionnel distingue les investissements (foncier, travaux, études et maîtrise d’œuvre, équipements et mobiliers, aménagements extérieurs, aléas et provisions) des coûts de fonctionnement (charges, personnel, entretien et maintenance, énergie, services et gestion).

Le montage institutionnel compare notamment maîtrise d’ouvrage communale, bailleur social, opérateur privé, structure dédiée et partenariat public/privé ; chaque hypothèse précise la répartition des rôles et responsabilités, les investissements, la gestion, les risques pour la commune et son niveau d’engagement. La synthèse finale expose les enseignements, les besoins, le scénario retenu et ses justifications, les conditions de réussite, le coût prévisionnel, le montage à approfondir, les partenaires et financements à solliciter, ainsi que les étapes et le calendrier prévisionnel jusqu’à la réalisation.

Conduite et restitutions

La démarche privilégie les réunions en présentiel et la visite physique du territoire ; elle prévoit des concertations avec les élus et les partenaires médico-sociaux concernés. Un comité de pilotage et un comité technique peuvent être mis en place. Chaque tranche donne lieu à un livrable complet et à une synthèse communicante, présentant la démarche, la méthode, les échanges et les résultats dans un format clair, lisible et accessible.