Étude d’opportunité et de faisabilité d’une foncière multithématique

La mission doit éclairer l’opportunité de créer un opérateur foncier multithématique, puis, si cette option est retenue, en définir les scénarios de structuration et les conditions de fonctionnement. Elle s’appuie sur les documents transmis, la concertation avec les interlocuteurs identifiés et un benchmark de foncières développées dans des contextes territoriaux similaires.

Diagnostic et choix des domaines d’intervention

L’étude d’opportunité formalise une stratégie d’intervention et identifie les projets d’investissement susceptibles d’entrer dans le champ de la structure. Le diagnostic couvre notamment le contexte et les dynamiques territoriales, la gouvernance et les donneurs d’ordres, les politiques publiques et besoins, les opérateurs déjà présents et les opérations pressenties. Il confronte les besoins identifiés à l’offre existante et propose une analyse de l’opportunité de créer un nouvel outil.

Scénarios, actifs et structuration

À partir des conclusions du diagnostic, le prestataire élabore des scénarios suffisamment différenciés sur les plans économique, juridique et organisationnel. Il examine le portefeuille d’actifs potentiel à court, moyen et long terme — aux horizons de 5, 10 et 15 ans — et qualifie les opérations selon leur type et destination, les publics concernés, les surfaces ou capacités, les modalités de maîtrise et la durée de portage, les investissements, recettes prévisionnelles et modèles économiques. L’analyse doit permettre de retenir une liste d’actifs stratégiques qualifiés et d’apprécier leur contribution à l’équilibre financier de la structure.

Les scénarios précisent notamment l’objet et le périmètre de la foncière, sa forme juridique (par exemple SEM ou SAS), son articulation avec les collectivités et services associés, ses moyens humains et techniques, sa gouvernance et son actionnariat. Le volet juridique présente les conditions réglementaires d’intervention, les règles de gouvernance et d’arbitrage ainsi que les avantages et inconvénients des options étudiées.

Modèle économique et livrables

Le prestataire construit le plan d’investissement et le plan d’affaires : rythme des acquisitions, de la gestion et des reventes ; coûts d’acquisition, travaux et gestion ; recettes locatives ou autres ; rendements ; besoins en capital et financement. Il étudie un plan d’affaires sur 15 ans, comprenant compte de résultat et flux de trésorerie prévisionnels, rentabilité des projets, taux de rentabilité interne, rentabilité locative, cycle d’utilisation des fonds propres et charge salariale. À défaut d’estimation du capital de démarrage, il évalue la soutenabilité d’un flux continu de 2, 5, 10 ou 20 opérations.

Les livrables comprennent un rapport intermédiaire pour valider un scénario, un support d’aide à la décision, des indicateurs extra-financiers et un dossier investisseur présentant notamment le positionnement, le modèle d’intervention, le plan d’affaires, les critères d’acquisition éventuels, les ressources humaines et le financement. Une feuille de route opérationnelle précise, sous forme de fiches actions et d’un planning associé, les responsabilités, les étapes et leur articulation. Les scénarios et livrables sont présentés lors d’un atelier aux deux EPCI et aux acteurs concernés. Un appui complémentaire aux démarches de constitution de l’opérateur peut être sollicité selon la forme retenue.

La conduite de mission repose sur la co-construction et le pilotage par COPIL et COTECH ; le prestataire propose et anime la méthodologie de suivi, produit les supports nécessaires et mobilise le benchmark dès le diagnostic.