Diagnostics du patrimoine immobilier BPH

La mission établit un examen général simplifié de l’état de conservation des constructions, de leur confort et de leurs usages, ainsi que de leurs caractéristiques de gestion. Elle sert d’outil d’aide à la décision et peut contribuer à évaluer la possibilité d’une certification NF Habitat ou NF Habitat HQE. Elle ne constitue pas, à elle seule, l’ensemble des diagnostics ou études nécessaires à une réhabilitation.

Bilans BPH

Les commandes peuvent porter sur les formats prévus au bordereau : BPH complet et BPH certification. Le format complet recense environ 400 points de contrôle ; la version liée aux points de contrôle NF Habitat / NF Habitat HQE en recense environ 130. Le contenu commandé est sélectionné selon le contexte et les besoins de l’opération.

Le bilan examine les espaces extérieurs, le clos et le couvert, les parties communes, les déchets ménagers, les stationnements couverts et l’intérieur des logements. Il porte sur les éléments visibles et accessibles, avec une inspection exhaustive des parties communes intérieures et extérieures et un échantillonnage représentatif des logements.

• Logements visités : 5 pour une opération de moins de 50 logements ; 10 de 51 à 100 ; 20 de 101 à 200 ; 35 de 201 à 500 ; 50 au-delà de 500, avec au minimum 5 % du parc du groupe.
• L’échantillonnage prévoit au moins 2 logements par bâtiment, quel que soit son nombre de logements, et vise les typologies courantes ; les logements en rez-de-chaussée ou sous toiture sont à privilégier.
• Les constats sont cotés A à D ; les rubriques notées C ou D constituent des minima techniques à traiter pour les lots concernés dans une démarche de certification.

Le rapport comprend des synthèses de notation et de niveau certifiable, une page de garde, un constat général et des fiches techniques ou fonctionnelles. Les commentaires et appréciations doivent être exploitables et détaillés. Il est remis en 2 exemplaires originaux en couleur et en version informatique exploitable.

Le bilan ne couvre notamment pas les cheminées, conduits de fumée, réseaux enterrés ni conduits de vide-ordures. Il ne comprend ni l’examen des documents techniques propres au bâtiment ni leur rapprochement avec les constats de terrain.

Modules complémentaires

Le diagnostic acoustique simplifié évalue, avant travaux, les isolements aux bruits aériens entre logements et vis-à-vis de l’extérieur, les bruits de chocs, les bruits d’équipements techniques dans les logements et la réverbération des parties communes. Il s’appuie sur des constats visuels et des mesures simples, présente un indicateur de qualité acoustique du bâtiment et signale le risque de résurgence des bruits intérieurs. Il ne remplace pas un diagnostic acoustique normalisé et n’intègre ni sondages, ni analyses, ni essais.

Pour ce diagnostic, les locaux choisis doivent permettre d’observer les mitoyennetés et les nuisances sonores ; l’échantillon comprend au minimum des logements superposés (sauf maisons individuelles), des logements accolés, une circulation commune et des logements exposés aux bruits extérieurs ou à des équipements (chutes d’eau, VMC, ascenseur et autre équipement collectif). Le choix des locaux vise à regrouper les mesures et constats lorsque c’est possible.

L’évaluation Habitat Seniors Service porte sur 70 points : 32 pour l’accessibilité du logement, des abords et parties communes, et 38 pour l’adaptation du logement. La grille distingue les points obligatoires et les points optionnels ; l’évaluation vise à garantir au moins 75 % des 70 points pour l’obtention du label. Elle est réalisée par un diagnostiqueur Cerqual formé à ce sujet. À titre d’exigences de la grille technique, les cheminements doivent notamment avoir une largeur minimale de 90 cm et un revêtement non glissant équivalent à R9 ou NF PC6 ; en présence de marches, hauteur maximale de 18 cm, profondeur minimale de 28 cm et largeur utile minimale de 90 cm, avec main courante de chaque côté.