Diagnostics immobiliers et énergétiques

Les prestations sont commandées au fur et à mesure des besoins, pour la remise en location, l’entretien programmé et les opérations de réhabilitation ou de démolition. Elles couvrent les diagnostics immobiliers, les repérages amiante et plomb, les mesures et analyses associées, ainsi que les DPE. Les interventions donnent lieu aux rapports, constats et exports de données correspondants.

Diagnostics à la relocation et en cours d’occupation

Pour les logements, les missions comprennent le repérage des matériaux de la liste A accessibles sans travaux destructifs et la constitution du dossier amiante des parties privatives (DA-PP), ainsi que les repérages amiante avant travaux de remise en location ou pour des interventions ciblées en cours de bail. Ces dernières peuvent concerner un ou deux composants dans un périmètre limité. Les programmes de remise en location peuvent notamment porter sur les sols, murs, sanitaires, réseaux électriques, menuiseries et éléments d’équipement. Le rapport de repérage avant travaux comporte un plan coté, localise les matériaux et prélèvements, les identifie par référence et indique les quantités d’amiante en m², mètres linéaires ou à l’unité.

Les autres constats à la relocation comprennent :

• l’état de l’installation intérieure de gaz, avec contrôle des tuyauteries, organes de coupure, appareils, ventilation, rejets de monoxyde de carbone et fuites ; en cas de danger grave imminent, l’acheteur est informé immédiatement ; une contre-visite peut être réalisée le jour de l’intervention de l’entreprise chargée de la mise en conformité ;
• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) dans les logements et, selon la commande, dans les parties communes ;
• l’état des risques et pollutions (ERP), établi pour chaque bien commandé, justificatifs réglementaires compris.

Pour les logements occupés, le titulaire organise les rendez-vous avec les locataires. La préparation prévoit trois appels sur trois jours et à des horaires différents, le traçage des démarches infructueuses, puis une démarche en porte-à-porte après le premier jour de visites. Des créneaux sont proposés jusqu’à 18 h 30 et le samedi jusqu’à 12 h ; les rendez-vous sont confirmés 24 heures puis 2 heures avant. Pour une campagne d’entretien programmé, affichage et courrier en boîte aux lettres sont prévus 10 jours avant le début des interventions.

Repérages et contrôles liés aux travaux

Les missions d’entretien programmé couvrent le repérage amiante avant travaux de réhabilitation, de remplacement de composants ou de gros entretien, ainsi que les repérages avant démolition. Elles s’appuient sur les programmes de travaux, plans et diagnostics disponibles ; l’opérateur inspecte le périmètre concerné, détermine les zones présentant des similitudes d’ouvrage, réalise les investigations et prélèvements nécessaires et documente les résultats. Les sondages destructifs sont réservés aux cas nécessaires ; leur remise en état et les menues réparations incombent au titulaire. Pour les prélèvements, les couches doivent être distinguées et analysées séparément, sauf impossibilité dûment attestée par le laboratoire. Le titulaire assure traçabilité, rebouchage soigné et, en toiture-terrasse, reprise d’étanchéité adaptée.

Pour les repérages avant démolition, un pré-rapport est prévu lorsque le repérage a porté sur 100 % des parties communes et locaux techniques, y compris façades et toiture, et sur 20 % des logements en parties privatives. Le rapport final présente notamment les locaux visités, les matériaux repérés, leurs quantités, les plans de localisation, les prélèvements et les résultats d’analyse. Les plans sont fournis en PDF et DWG ; les rendus comprennent également des formats PDF, Word, Excel et JPG selon les pièces concernées.

Les prestations connexes comprennent le repérage du plomb avant travaux sur les revêtements et matériaux concernés, le diagnostic amiante des enrobés routiers avec détermination des HAP, l’examen visuel des surfaces après retrait d’amiante, les mesures d’empoussièrement et la constitution ou mise à jour de dossiers techniques amiante (DTA) et de leurs fiches récapitulatives. Pour les enrobés, la mission inclut stratégie d’échantillonnage, carottage à l’eau, relevé GPS, séparation des couches, analyse META et, si le résultat amiante est négatif, analyse HAP ; les prélèvements sont rebouchés. Un résultat supérieur à 50 mg/kg de HAP conduit à considérer l’enrobé comme déchet dangereux ; les matériaux contenant de l’amiante le sont quelle que soit leur concentration.

L’examen visuel après travaux suit deux étapes : examen de la zone de retrait et vérification sur site de la levée des remarques. Le rapport comprend les constats par secteur et les conclusions de conformité. Les examens sont classés selon les supports A1, A2, B1 ou B2 ; la présence de résidus libres de MPCA (critère 3) est non conforme. Pour les mesures d’empoussièrement, les prélèvements d’air sont effectués par pompage sur membrane filtrante ; l’analyse META vise une sensibilité de 0,3 fibre/litre, avec tolérance jusqu’à 0,5 fibre/litre sous justification technique. Le plomb est mesuré par fluorescence X ; les analyses en laboratoire ne sont utilisées que dans les cas prévus. Un éventuel contrôle des poussières de plomb après travaux prévoit un prélèvement par local, au moins une heure après nettoyage, sur 0,1 m² ; le rapport distingue les résultats supérieurs à 1 000 µg/m².

Diagnostics de performance énergétique

Les DPE comprennent les diagnostics collectifs avec ou sans DPE au logement, les diagnostics individuels d’appartements et de maisons, les DPE de logements en immeubles neufs ou réhabilités et ceux d’immeubles à usage autre que l’habitation selon la méthode tertiaire. Pour les bâtiments tertiaires, les consommations communiquées par le gestionnaire sont exploitées ; en leur absence ou si elles sont inexploitables, le DPE peut être établi vierge conformément à la réglementation. Les données disponibles sont vérifiées sur place ; tout DPE commandé à l’unité donne lieu à une visite. Les investigations destructives ou démontages nécessitent l’accord du maître d’ouvrage.

Le DPE collectif repose sur un échantillon comprenant au minimum un logement de chaque typologie, un logement par type de plancher bas, au moins un logement intermédiaire et au moins un logement sous chaque type de plancher haut. Pour les immeubles de 31 à 100 logements, au moins 10 % des logements sont visités ; au-delà de 100 logements, l’échantillon comprend au moins 10 logements et représente au minimum 5 % du total. En cas de discordance des données, l’échantillon est élargi d’au moins deux appartements de typologie identique à celle où l’écart a été constaté.

Les rapports DPE reprennent les caractéristiques thermiques et géométriques, équipements, consommations finales et primaires, émissions de gaz à effet de serre, classements, indicateurs d’isolation, déperditions, confort d’été, énergies renouvelables et recommandations. Les DPE collectifs comprennent un rapport bâtiment, un rapport réglementaire par logement et les fichiers XML des points d’entrée ; les diagnostics individuels et tertiaires sont remis avec les fichiers réglementaires correspondants. Une base récapitulative Excel est constituée. Les logiciels utilisés doivent être validés pour la méthode réglementaire applicable. Délais annoncés par commande : DPE collectif sans DPE logement, 15 jours ouvrés ; collectif avec DPE des logements, 20 jours ouvrés ; DPE individuel, 15 jours ouvrés ; DPE tertiaire, 25 jours ouvrés ; DPE de logements neufs ou réhabilités, 40 jours ouvrés avant la date prévisionnelle de réception. Une erreur manifeste imputable au titulaire donne lieu à réédition dans les 10 jours ouvrables suivant la réunion de pré-restitution.