Diagnostics de non-décence des logements

À partir des signalements éligibles et des bons de commande, le titulaire évalue l’état de logements du parc privé au regard du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et des désordres relevant également du règlement sanitaire départemental (RSD). La mission associe constats, préconisations de travaux, suivi et contrôles de conformité. Une action de médiation peut être ajoutée selon la situation, avec l’accord exprès de la Caf Touraine.

Diagnostic initial

La visite du logement est obligatoire pour le diagnostic initial. Le titulaire recueille les informations utiles auprès du locataire, du bailleur et, selon la situation, des services de mairie et des autres professionnels concernés. Il informe les parties de la programmation et conserve la preuve de cette information. L’absence du bailleur n’empêche pas le constat; si celui-ci n’est pas invité ou présent, le titulaire prévoit une phase contradictoire et lui transmet le constat pour observations, dans un délai maximal d’un mois.

Le diagnostic distingue l’état de décence, les manquements au RSD et les suspicions d’insalubrité ou de péril. La fiche comprend notamment :

• l’identification des parties, la localisation et la typologie du logement, les données de loyer et de charges, la date d’effet du bail, les éventuels impayés et les informations disponibles sur le DPE;
• une description pièce par pièce des désordres, des photographies et les travaux à préconiser, avec indication de leur origine;
• les synthèses des propos du locataire et du bailleur, ainsi que des éléments utiles communiqués par le syndic;
• une conclusion explicite et les mentions d’information relatives au traitement des données.

Le diagnostic initial est transmis à la Caf via Signal Logement, au locataire et au bailleur, ainsi qu’aux autorités compétentes selon les conclusions, notamment la mairie/SCHS ou l’ARS. Le délai de transmission est de 10 jours ouvrés au maximum après le constat; en cas d’urgence liée à un danger présumé pour la sécurité des occupants, il est ramené à 24 à 72 heures.

Suivi, médiation et conformité

Après un constat de non-décence, le titulaire suit de manière proactive l’avancement des travaux : échanges avec le locataire et le bailleur, analyse réglementaire, orientation vers des partenaires et, si nécessaire, échanges avec les artisans ou visite complémentaire.

La médiation, réservée aux situations sensibles ou conflictuelles et soumise à l’accord exprès de la Caf, consiste à rencontrer les deux parties pour rappeler leurs droits et devoirs, faciliter l’échange des documents utiles et organiser les travaux. Le titulaire transmet un rapport exposant les conclusions et les échéances convenues.

Le contrôle de mise aux normes reprend les rubriques du diagnostic initial et vérifie en priorité les désordres déjà relevés, tout en recensant les nouveaux désordres éventuels. Il n’est programmé qu’après vérification que le bailleur a entrepris les actions préconisées. Pour une nouvelle visite demandée après des désordres persistants, le bailleur doit fournir des justificatifs des démarches réalisées. Le rapport de contrôle est transmis dans le mois suivant la visite; en cas de non-conformité et d’urgence liée à un danger présumé, le délai est de 24 à 72 heures.

Pour l’arrivée d’un nouveau locataire dans un logement déjà constaté non décent, le constat peut être établi sans visite sur place, au minimum à partir d’un entretien téléphonique. La Caf peut demander une visite si les éléments recueillis ne suffisent pas à conclure de façon fiable.

Pilotage, compétences et volumes estimatifs

Le titulaire tient un tableau mensuel des situations et de leur évolution, participe aux réunions de suivi et remet un bilan annuel qualitatif et quantitatif, présenté lors d’une réunion au premier trimestre de l’année suivante. Le bilan comprend notamment les délais, les constats et contrôles réalisés, les mises en conformité, les médiations, les signalements, les types de désordres et une cartographie des logements concernés.

Les intervenants doivent maîtriser le décret sur le logement décent, le RSD applicable, le repérage des situations d’insalubrité ou de péril, le dispositif des aides au logement et l’outil Signal Logement. Le titulaire transmet leurs CV, diplômes ou certifications utiles et expériences, avant le démarrage puis à chaque changement d’intervenant. Les constats doivent respecter les règles en vigueur à la date de leur exécution.

Le bordereau indique des quantités annuelles estimatives de 55 diagnostics initiaux, 55 analyses et suivis, 25 médiations, 30 constats avec visite, 1 bilan annuel et 11 réunions de suivi. Une autre ligne relative à un constat dans un logement déjà déclaré non décent affiche une quantité de 5, mais son intitulé est partiellement tronqué dans le tableau.