Développement d’un ensemble immobilier économique

L’AMI vise à sélectionner un opérateur économique chargé de concevoir, financer, réaliser et exploiter un ensemble immobilier à vocation économique. La consultation porte sur le développement du lot n°3 du secteur Maryse Bastié et n’est pas soumise à la réglementation des marchés publics. Les candidats doivent présenter deux hypothèses : acquisition du foncier et bail à construction.

Programme et conception

Le programme doit accueillir des activités économiques, avec une préférence pour l’artisanat productif, les petites activités industrielles, les entreprises technologiques ou innovantes, les activités de transition écologique et énergétique et les services aux entreprises. Sont notamment exclus les programmes principalement résidentiels, le commerce de détail ouvert au public, la pure logistique, le self-stockage et le stockage extérieur permanent. Le projet doit justifier les surfaces, la densité, l’organisation fonctionnelle et la capacité à accueillir durablement des entreprises.

Le dossier de projet comprend un plan masse au 1/500e, ou à une échelle permettant une lecture claire, les plans des niveaux et coupes nécessaires, les hauteurs libres, des esquisses ou visuels et les principes architecturaux et paysagers. Il décrit également les activités envisagées, les typologies d’entreprises, les surfaces, les modalités d’occupation des locaux et le calendrier prévisionnel de commercialisation ou d’occupation.

Contraintes d’aménagement et de site

Les règles d’urbanisme indiquées pour la zone Ui prévoient une emprise au sol maximale de 60 %, une hauteur maximale de 12 mètres, un recul minimal de 8 mètres par rapport à l’alignement et au moins 10 % de la superficie du terrain en espaces verts de pleine terre. Le projet doit traiter les accès, circulations, clôtures et interfaces avec l’espace public, et limiter l’imperméabilisation.

Le site, ancienne usine d’incinération désaffectée, présente une pollution diffuse des sols superficiels, principalement par métaux lourds, dioxines et furannes, plus marquée au droit de l’ancien four, ainsi que quelques impacts ponctuels complémentaires. La faisabilité est conditionnée à des mesures de gestion adaptées. La répartition des travaux et coûts de démolition et de dépollution doit être précisée ultérieurement dans les pièces contractuelles; le candidat doit intégrer les contraintes résiduelles et leurs incidences dans son projet.

Les enjeux écologiques relevés comprennent des oiseaux nicheurs protégés, une présence ponctuelle de chauves-souris, un individu d’Alisier blanc et des espèces végétales exotiques envahissantes, notamment la renouée du Japon. Les mesures d’évitement, de réduction et de gestion recommandées dans l’étude environnementale sont à prendre en compte. Les réseaux publics sont proches, mais le candidat doit vérifier lui-même leur capacité et les conditions de raccordement; les démarches et coûts correspondants lui incombent.

Le projet doit expliquer son organisation des stationnements, leur éventuelle mutualisation et leur accès possible aux usagers des activités voisines, notamment des équipements sportifs. Leur implantation est préférée au nord-ouest de la parcelle. Le candidat précise aussi le mode de portage immobilier, la gestion des espaces communs et des stationnements, l’entretien paysager et l’organisation du site dans le temps.

Montage foncier et éléments économiques à remettre

Pour l’acquisition, l’offre précise le prix proposé, les modalités de paiement, les éventuelles conditions suspensives et le calendrier prévisionnel de réalisation. Pour le bail à construction, elle indique la durée souhaitée, la redevance, les obligations respectives des parties, les modalités de remise des ouvrages en fin de bail et les garanties de pérennité.

Pour chacune des deux hypothèses, le candidat remet un bilan promoteur et/ou investisseur détaillé aux formats Excel et PDF, avec les hypothèses de dépenses et de recettes. Il comprend notamment la charge foncière, la redevance et ses modalités de versement, son éventuelle capitalisation, la durée du bail, le coût estimé de construction et les loyers ou prix de vente attendus pour bureaux, ateliers et plateaux techniques. Ces montants sont à proposer par le candidat; aucune estimation globale de l’opération n’est fixée dans la consultation.

Le lauréat devra réaliser le projet conformément à son offre, respecter les prescriptions applicables, vérifier la compatibilité des usages avec l’état du site après dépollution et démolition, prendre en compte les contraintes résiduelles et assurer l’entretien et la gestion des espaces relevant de sa responsabilité. Les engagements essentiels seront repris dans les actes juridiques.