Développement d’un programme immobilier mixte

L’appel à projets vise à sélectionner un opérateur proposant un projet immobilier d’ensemble associant logements et locaux d’activités professionnelles. La proposition doit préciser la programmation, la conception, le montage opérationnel et financier, ainsi que les modalités de commercialisation, de gestion et de livraison. Le projet pourra être phasé.

Programmation et surfaces

Le programme général évoque jusqu’à 80 logements, environ 5 200 m² de surface de plancher (SdP) résidentielle et environ 1 300 m² de locaux professionnels, soit 6 500 m² de SdP au total. Le document détaille aussi, pour l’îlot Taillefer, un maximum de 6 500 m² de SdP répartis entre A1 (3 900 m², dont 1 300 m² de locaux professionnels et commerciaux) et A2 (2 600 m²). Pour l’îlot Dalbert, il indique un maximum de 1 300 m² de SdP, exclusivement en logements locatifs aidés, pour 18 logements aidés au maximum. Ces indications de surface sont discordantes entre elles : le maximum annoncé pour Taillefer seul atteint aussi le total donné dans le programme général, avant ajout du maximum Dalbert.

À Taillefer, environ 30 % des logements neufs doivent être aidés. À Dalbert, tous les logements neufs doivent être des logements locatifs aidés. Les bâtiments sont prévus jusqu’au R+2, avec ponctuellement du R+2+attique au nord de l’îlot Taillefer. Des variantes de programmation et de densité, un scénario de phasage et des solutions d’optimisation économique peuvent être proposés.

Locaux professionnels et équipements

Le programme invite à étudier un pôle santé à Taillefer, sans dépasser 700 m² pour la maison de santé. Les besoins décrits comprennent trois espaces de sages-femmes d’environ 50, 45 et 40 m² : le premier avec double bureau, sanitaires patient et privé et salle d’attente ; le deuxième avec deux pièces rectangulaires d’environ 20 et 10 m² avec point d’eau, une salle d’attente desservant les deux pièces, une salle de pause d’environ 5 m² et des WC privés et publics ; le troisième avec une pièce dont la surface est transcrite « 1520 m² », un point d’eau, une salle d’attente de 7 à 8 m², une salle de pause de 4 m² et des WC privés et publics. Les cabinets B et C doivent pouvoir communiquer par leurs salles d’attente ou de pause. Trois médecins ont été identifiés, avec un besoin estimé à 35 m² par bureau. Une mutualisation cohérente des sanitaires et salles d’attente est envisageable ; l’accessibilité PMR est obligatoire. Environ 25 places de stationnement sont indiquées pour le pôle, avec accès public et praticiens dissociés et des espaces annexes à prévoir (accueil, local technique, salle de réunion ou de repos). Des possibilités d’extension doivent être étudiées pour accueillir d’autres praticiens.

Une pharmacie d’environ 400 m² et un laboratoire de biologie médicale d’environ 200 m² sont également envisagés. Les rez-de-chaussée de Taillefer sont destinés, en tout ou partie, à des activités de services ou commerciales.

Le local de service destiné aux chauffeurs du réseau de bus doit être soit restitué en l’état sur Taillefer, soit intégré au projet. Dans ce second cas, les modalités d’acquisition ou de location de l’emprise doivent être détaillées. Le local est estimé à moins de 10 m² et doit pouvoir accueillir un WC H/F, un distributeur automatique de type snacking/café, une table et une chaise.

Aménagement et organisation

Le stationnement doit être dimensionné selon les usages d’habitat et d’activités ; son foisonnement et sa mutualisation sont à étudier, ainsi que des solutions enterrées ou semi-enterrées. Les dessertes internes doivent être limitées et apaisées, en privilégiant les piétons et les mobilités douces. Les espaces ouverts peuvent accueillir des jardins partagés ou privatifs en pleine terre ; l’oliveraie existante est à préserver dans la mesure du possible. Les accès à Taillefer sont envisagés depuis l’avenue pour les locaux d’activités et depuis la voie interne au sud, qui sera requalifiée après les travaux. Le projet doit traiter les interfaces avec les quartiers existants, les espaces communs, la gestion des eaux pluviales et la mutualisation des infrastructures.

Le montage doit articuler les usages privés, publics et professionnels, la copropriété et la gestion des espaces communs, l’accession libre et le locatif social, ainsi que les modalités de livraison et de cession, notamment en VEFA. La privatisation des stationnements est à éviter. Le partenariat avec les bailleurs sociaux, le portage éventuel des locaux professionnels et les loyers envisagés doivent être précisés ; Un Toit Pour Tous doit être consulté au minimum pour l’îlot Dalbert.

Contenu de la proposition

Le dossier d’offre comprend une note méthodologique de 10 pages maximum, hors illustrations, décrivant le projet, son insertion, les espaces partagés, le stationnement et le programme détaillé par typologie, bloc, surface et usage. Il comprend également une note de présentation fonctionnelle de 10 pages maximum, portant notamment sur les étapes de conception, les démarches administratives, les travaux, la commercialisation et les livraisons, qui peuvent être phasées.

Les documents graphiques attendus comprennent un plan masse à une échelle permettant de représenter l’ensemble sur A3, les accès et cheminements, ainsi que des vues, perspectives, coupes, élévations, insertions et plans schématiques, notamment depuis l’est. Ils sont remis en deux exemplaires sous forme d’un album couleur A3 avec plans reproductibles et d’une présentation sur panneau rigide A0. Le projet architectural d’ensemble doit être décliné en deux dossiers de permis de construire, un par îlot. La proposition expose aussi l’organisation juridique et financière ainsi que les moyens prévus pour la commercialisation et la réalisation.