Construction immobilière mixte avec cession foncière et VEFA

Le titulaire conçoit, finance et réalise, sous sa propre maîtrise d’ouvrage et à ses risques, les deux ensembles immobiliers mixtes. Le montage associe la cession des charges foncières au titulaire et l’acquisition en VEFA des volumes d’activités. Le titulaire réalise les bâtiments dans leur ensemble, y compris leur structure et leurs interfaces; les espaces publics, réseaux et ouvrages relevant de la maîtrise d’ouvrage de l’aménageur ou des collectivités restent hors des travaux confiés, avec une coordination nécessaire aux interfaces.

Programmes et volumes d’activités

• Îlot A : programme de logements locatifs sociaux et socle actif de 3 740 m² de surface de plancher, dont 3 040 m² de logements et 700 m² d’activités. La programmation indicative du rez-de-chaussée répartit ces 700 m² entre pharmacie (250 m²), point chaud/restauration rapide (100 m²), local associatif/agence postale (100 m²) et équipement de santé (250 m²). Les affectations commerciales peuvent être ajustées lors de la mise au point, sous réserve de préserver l’enveloppe globale, la fonctionnalité et les objectifs de transfert ou de création d’activités.
• Îlot D1 : programme de logements ne relevant pas du locatif social et 1 050 m² de commerces en rez-de-chaussée. La programmation indicative comprend pizzeria (80 m²), tabac-presse (100 m²), salon de coiffure (80 m²), primeur (120 m²), boulangerie (120 m²), boucherie (150 m²) et supermarché (400 m²). Les adaptations doivent être identifiées et justifiées sans compromettre les transferts d’activités ni l’équilibre commercial.

Les locaux d’activités acquis comprennent, sur A, environ 450 m² de commerces et services et 250 m² d’équipement de santé, et, sur D1, environ 1 050 m² de commerces et services. Ils doivent être suffisamment autonomes et individualisables juridiquement, avec accès adapté à leur usage, réseaux et comptages individualisés, et prise en compte du stockage, des livraisons, des déchets et du stationnement.

Conception des cellules et limites de prestations

Les commerces et services sont livrés clos et couverts, bruts, avec fluides en attente. Les futurs preneurs réalisent le second œuvre et les aménagements intérieurs, notamment cloisonnements, plafonds, menuiseries intérieures, sols, peintures, électricité, chauffage/climatisation, plomberie, ventilation, enseignes, rideaux de sécurité et équipements propres à leur activité. L’équipement de santé de 250 m² est, lui, livré en finition complète, prêt à l’usage, conformément à son programme technique détaillé.

Les cellules sont conçues pour favoriser des entrées indépendantes au rez-de-chaussée, une surface de vente avec un linéaire de vitrine maximal, et des réserves et locaux sociaux en arrière. Elles respectent les règles d’accessibilité PMR et de sécurité incendie applicables aux ERP de 4e ou 5e catégorie. Les recommandations techniques prévoient des structures poteaux-poutres modulables, une charge d’exploitation de plancher de 500 kg/m², à renforcer ponctuellement selon l’activité, une hauteur libre minimale de 3,50 m sous plancher haut et de 3,00 m sous retombées de poutres et encoffrements de réseaux, ainsi que l’isolation coupe-feu vis-à-vis des tiers.

Les vitrines sont prévues en menuiseries métalliques à rupture de pont thermique, avec vitrage feuilleté retardateur d’effraction SP510. Pour les façades sud et ouest, la surchauffe est traitée par brise-soleil ou vitrage à contrôle solaire; les accès principaux donnent sur l’espace public et sont dimensionnés à 2 UP. Les emplacements et supports d’enseignes sont intégrés à la conception et identifiés dès le permis de construire.

Chaque local dispose d’attentes et comptages individualisés : fourreau électrique et compteur Tarif Bleu au minimum, alimentation AEP DN25 au minimum avec vanne et compteur, fourreau avec fibre et PBO, et attentes EU/EV bouchonnées à raison d’environ une pour 50 m². Les réservations nécessaires sont anticipées. La ventilation est préparée soit par conduits jusqu’en toiture, soit par attentes en façade. Les groupes de pompe à chaleur des preneurs peuvent être prévus en toiture ou à l’arrière, non visibles depuis l’espace public, avec gaines et liaisons frigorifiques nécessaires.

La conception organise également les locaux de déchets — individuels privilégiés, ou collectifs si la configuration le justifie — et les flux piétons, accès logistiques, livraisons et stationnement. Certains commerces alimentaires peuvent nécessiter une desserte pour poids lourds; les livraisons sensibles doivent pouvoir être directes et sécurisées. Une mise à disposition anticipée des cellules peut intervenir 3 à 5 mois avant la livraison pour permettre aux preneurs leurs travaux d’agencement.

Exigences architecturales et environnementales

Les projets respectent les prescriptions obligatoires du CPAUPE et du PLU, notamment celles relatives à l’insertion urbaine, aux interfaces, au risque d’inondation, au confort climatique, aux matériaux et aux espaces végétalisés. La conception prend en compte les cotes de référence d’inondation, l’écoulement et le ressuyage des eaux, la perméabilité des sols, l’infiltration et la rétention des eaux pluviales, la végétalisation et la biodiversité. Les matériaux, leur provenance et leur traçabilité, les solutions de réemploi, le confort d’été et la performance énergétique sont également à justifier dans l’offre.

Le candidat remet une note environnementale spécifique pour chacun des deux îlots, ainsi que les éléments de conception et plans nécessaires à l’appréciation des programmes, des accès, des flux et des interfaces avec les futurs espaces publics.