Assistance à maîtrise d’ouvrage pour études immobilières et patrimoniales

Préprogrammation et analyse de l’existant

Les premières missions comprennent le lancement et le cadrage de l’étude, l’analyse et la synthèse des données disponibles, la rédaction de comptes rendus, la restitution et les corrections. Les études complémentaires fournies par le maître d’ouvrage sont analysées, synthétisées et présentées, sans se limiter à une compilation ni se substituer à la responsabilité des experts concernés.

L’analyse de site donne lieu à un plan légendé, une note d’analyse, des plans, photographies et documents administratifs. Elle couvre notamment :

• accès, topographie, clôtures, espaces verts, arbres remarquables, parcelles voisines et contexte bâti ou paysager ;
• environnement humain, activités voisines, nuisances, risques naturels et technologiques, pollutions, contraintes sanitaires et travaux préalables ;
• sol, sous-sol, géologie, nappe, hydrologie, ruissellement, imperméabilisation, géothermie et gestion des eaux pluviales ;
• climat, soleil, masques, vents dominants, températures, précipitations et potentiel solaire ou éolien ;
• faune, flore, infrastructures, transports, voiries, réseaux et concessionnaires, services, collecte et valorisation des déchets ;
• urbanisme réglementaire, servitudes, stationnement, prescriptions architecturales et contraintes des monuments historiques.

Pour un bâtiment existant, l’analyse fonctionnelle décrit la disposition, les dimensions et surfaces de chaque local, les hauteurs sous plafond, les fonctions, les ouvertures et le mobilier. Elle comprend un tableau des surfaces utiles, de plancher et de locaux techniques. L’analyse technique porte sur le gros œuvre, le second œuvre, les lots techniques, la conformité réglementaire, les raccordements VRD, les équipements de production et distribution, l’étiquette énergétique, la RE 2020, le décret tertiaire et les points faibles du bâtiment. En l’absence de plans exploitables, un fond de plan peut être établi à partir du cadastre ou des plans de sécurité incendie, avec une tolérance d’erreur de 10 %.

Diagnostics

Selon le projet, les diagnostics portent sur la solidité, la sécurité, l’accessibilité, les équipements techniques et tout autre domaine demandé. Le diagnostic de solidité examine notamment façades, menuiseries, toiture, charpente, planchers, refends, cloisons, escaliers et fondations, avec sondages si nécessaire. Le diagnostic sécurité examine les dispositions constructives, le désenfumage, le chauffage, la ventilation, les installations électriques, le gaz, les matières inflammables et les appareils de transport au regard du Code du travail, de l’arrêté du 25 juin 1980, des normes et des DTU.

Le diagnostic accessibilité concerne les ERP, leurs abords et leurs accès, en intégrant tous les types de handicap. Le diagnostic technique porte sur le chauffage, la ventilation, la plomberie-sanitaire, l’électricité courants forts et faibles, les ascenseurs et les réseaux, leur conformité, leurs capacités, leurs performances, leur réemploi ou leur remplacement. Les rapports comprennent une description, une synthèse des défauts, des estimations par nature de désordre et corps d’état, un plan de masse, une fiche d’identification et des schémas explicatifs. Peuvent également être demandés des diagnostics patrimonial, déchets et réemploi, pollution, hygiène et sécurité, énergétique, acoustique, environnemental ou de capacité des réseaux.

Opportunité, besoins et faisabilité

Les études d’opportunité et de définition évaluent l’intérêt d’une opération, les conditions de sa réalisation, les usages possibles d’un terrain ou bâtiment, les capacités techniques, réglementaires et fonctionnelles d’un immeuble, les scénarios d’accessibilité, le bilan économique ou l’aménagement des locaux. Elles analysent le contexte, les objectifs, le site, les besoins, les surfaces, les solutions possibles, les travaux et les conditions de mise en œuvre.

La définition des besoins repose sur des entretiens de diagnostic et de proposition avec les usagers et les services concernés. Elle traduit les échanges en organigrammes, schémas fonctionnels, tableaux de surfaces, flux logistiques, personnels et visiteurs, comparaisons avec des ratios de référence et projections de fonctionnement futur. Chaque entretien fait l’objet d’un compte rendu soumis à validation ; les modifications sont justifiées et les arbitrages restant à prendre sont identifiés.

L’étude de faisabilité présente au minimum 3 scénarios avec représentations graphiques, schémas fonctionnels, données du site, contraintes réglementaires et techniques, besoins, surfaces détaillées en m² SU, SDP et locaux techniques, vues 3D, calendrier général et modalités de consultation. Chaque scénario précise ses principes de fonctionnement ainsi que ses avantages et inconvénients fonctionnels, réglementaires, techniques et économiques. Pour les restructurations, le chiffrage s’appuie sur des avant-métrés, quantités et prix unitaires ; les ratios au m² peuvent être utilisés pour certains travaux récurrents.

Programmes fonctionnel, technique, environnemental et exploitation

Le programme fonctionnel comprend la description du site, le contexte géographique, urbain, réglementaire et architectural, l’organigramme fonctionnel, les descriptions détaillées des entités, le tableau des surfaces et les fiches par local. Ces fiches indiquent notamment destination, surface utile, nombre de locaux, liaisons, accès, éclairage, chauffage, température, ventilation, climatisation, acoustique, électricité, plomberie-sanitaire et équipements immobiliers ou mobiliers. Les tableaux et fiches sont fournis en formats modifiables Word ou Excel.

Le programme technique formalise les contraintes de l’existant, l’accessibilité, la sécurité, l’amiante, le plomb, la structure, les réseaux, les normes, la qualité de l’air, l’étanchéité à l’air, l’acoustique, la performance énergétique, la maintenance, la pérennité et les conditions de chantier. Ses annexes peuvent comprendre plans, diagnostics, rapports de sécurité, reconnaissance géotechnique, DPE, DOE, diagnostics amiante et plomb, vidéo d’assainissement et référentiel de certification.

Le programme environnemental analyse les milieux physiques, les réseaux, les paysages, les écosystèmes, la faune, la flore, les énergies renouvelables, les pollutions, les risques et les nuisances. Il définit les objectifs de développement durable, de qualité environnementale, de qualité urbaine, architecturale, fonctionnelle, intérieure, extérieure et paysagère. Les propositions peuvent préciser contraintes, seuils avec ou sans certification, surcoûts d’investissement, gains d’exploitation et retour en coût global.

Le programme d’exploitation définit le périmètre et les objectifs d’exploitation, les contrats en vigueur, les contraintes réglementaires et de sécurité, la continuité de service, la consommation, la performance énergétique et la pérennité des installations. Il peut être complété par une gamme de maintenance, un planning type et une procédure de mise à niveau des DOE.

Consultation des concepteurs et assistance technique

Pour les procédures de conception-réalisation, le programme précise les performances acoustiques et thermiques, la qualité de l’air, les équipements, les principes techniques, les conditions d’exploitation, la qualité et la durée de vie des matériaux, les coûts d’entretien, de maintenance, de consommables et d’énergie, les garanties, normes, DTU et contraintes de sécurité, de santé, d’incendie, de permis de construire, d’installations classées et de loi sur l’eau. Pour un marché global de performance, il ajoute des engagements mesurables sur l’activité, le confort, la qualité de service, l’efficacité énergétique et l’incidence écologique, ainsi que les prescriptions d’exploitation-maintenance et la fin de contrat.

Les prestations comprennent la rédaction et la compilation des pièces de consultation, des cadres de réponse et des annexes, puis l’analyse des candidatures et des offres, les réponses aux questions, les rapports détaillés et synthèses, les présentations devant commissions ou jurys, les grilles d’analyse, les courriers et l’aide à la mise au point du marché. Une hypothèse de simulation prévoit l’analyse de 50 candidatures et de 3 offres.

L’assistance technique intervient en phases APS, APD, PRO, DCE, validation réglementaire, marché global et chantier : animation de réunions, contrôle de conformité au programme, analyse des pièces et offres, échanges avec les organismes compétents, suivi des objectifs, du budget et du calendrier, analyse des avenants et décomptes, assistance à la réception, contrôle des DOE et rapports de suivi.

L’assistance en économie de la construction comprend les chiffrages de faisabilité et les contre-expertises en concours, négociation, APS, APD et PRO-DCE. Elle vérifie les avant-métrés, quantités, prix unitaires, programmes, plus-values, modifications, mémoires en réclamation et décomptes généraux, et peut formuler des contre-propositions techniques ou financières.

Les livrables sont remis en format informatique modifiable, puis en format lecture seule après validation, notamment Word, Excel, PowerPoint et PDF. Ils doivent être rédigés en français et exempts de virus.