Assistance à maîtrise d’ouvrage pour la requalification du centre-ville

La mission accompagne la Ville dans la définition d’un projet urbain global de requalification et de redynamisation du centre-ville. Elle doit articuler vision urbaine, programmation, faisabilité économique, stratégie foncière et commerciale, phasage et préparation de la première opération, avec une capacité explicite de contradiction constructive et de proposition.

Diagnostic et cadrage

Le titulaire actualise les études EPFIF, les documents communaux et les données disponibles, puis établit un diagnostic :

• urbain, foncier, commercial, paysager, environnemental et réglementaire ;
• mobilités, stationnement, voiries et réseaux ;
• propriétaires, occupations, points durs et leviers de maîtrise foncière ;
• commerces stratégiques, notamment la pharmacie et la boulangerie ;
• contraintes critiques pour la réalisation de la première opération.

Le périmètre couvre les emprises publiques et privées, commerces, espaces publics, stationnements, voiries et secteurs de mutation potentielle identifiés par l’OAP Centre-ville et les études antérieures. Le projet doit tenir compte de la rupture urbaine liée à la RD 928, du foncier morcelé, des continuités paysagères, des mobilités et de l’identité villageoise.

Scénarios et scénario de référence

Au minimum trois scénarios réellement différenciés sont produits. Ils comprennent notamment :

• plan-guide, plan masse, programmation de logements, commerces, services, équipements et espaces publics ;
• principes architecturaux et paysagers, mobilités et stationnement ;
• estimation financière, bilan d’aménagement et bilan promoteur ;
• analyse foncière, opérationnelle et multicritère ;
• recommandation argumentée et conditions de faisabilité.

Le titulaire approfondit ensuite un scénario de référence, son modèle économique, son plan de financement, les décisions à prendre et le plan d’action de la première opération. Il peut remettre en cause le phasage initial et proposer un séquençage alternatif lorsque cela améliore la faisabilité, le calendrier ou la maîtrise des risques.

Stratégie opérationnelle, foncière et commerciale

La stratégie foncière comprend une matrice parcellaire précisant propriétaire, occupation, potentiel, priorité, valeur indicative, stratégie et calendrier, ainsi qu’une cartographie des acquisitions prioritaires, des points durs et des solutions alternatives. Elle articule l’action de la Ville avec les partenaires fonciers, notamment l’EPFIF lorsque pertinent.

La stratégie commerciale doit maintenir l’activité pendant les transitions et organiser la relocalisation de la boulangerie et de la pharmacie dans les locaux créés, selon les modalités retenues. Les montages à analyser comprennent notamment la cession de charges foncières, la consultation d’un opérateur ou promoteur, le PUP, la concession d’aménagement, l’intervention de l’EPFIF, les SEM ou SPL et les montages mixtes.

Phasage et consultation de l’opérateur

Le dispositif examine trois logiques de transformation :

• une opération fondatrice comprenant notamment une place centrale, des espaces publics structurants et des locaux commerciaux adaptés ;
• une recomposition progressive avec acquisitions, maîtrise foncière et relocalisations ;
• plusieurs hypothèses d’évolution du secteur privé du centre commercial Leclerc, du maintien amélioré de l’existant à une transformation plus profonde sous réserve de faisabilité.

Le titulaire prépare les pièces techniques de consultation de l’opérateur de la première opération, accompagne l’analyse des candidatures et des offres, les auditions éventuelles et la décision finale.

Gouvernance, concertation et livrables

Le pilotage articule COPIL, COTECH et ateliers thématiques consacrés notamment aux commerces, au paysage, aux mobilités, à l’architecture, au foncier et à l’environnement. Une stratégie proportionnée de concertation est proposée avec les habitants, commerçants, propriétaires et partenaires, comme outil d’aide à la décision.

Les livrables attendus comprennent notamment :

• diagnostic illustré, synthèse exécutive, atlas photographique et cartographies ;
• plans, coupes, perspectives, visualisations 3D, vues aériennes, zooms, avant/après, axonométries et schémas de phasage ;
• plan-guide et prescriptions urbaines, architecturales et paysagères ;
• stratégie foncière parcelle par parcelle et plan de relocalisation commerciale ;
• bilans d’aménagement et promoteur, matrice des risques et tableau des financements ;
• rétroplanning de la première opération et dossier technique de consultation de l’opérateur.

Les documents sont remis en PDF haute définition et, lorsque pertinent, dans des formats exploitables ou modifiables : DOCX, XLSX, PPTX, DWG, formats SIG/QGIS et formats de maquette numérique. Les données sources nécessaires à l’exploitation sont également remises. Chaque livrable est présenté au COTECH puis au COPIL, et les observations de la Ville sont intégrées aux versions finales.

Prescriptions urbaines, architecturales et environnementales

Le projet doit préserver l’échelle humaine et l’esprit village, assurer une place centrale identifiable, des rez-de-chaussée actifs, des continuités piétonnes accessibles et une forte présence du végétal. La référence municipale R+2+C peut être adaptée ponctuellement si une autre hauteur est justifiée, cohérente avec le projet et compatible avec le PLU.

Les références possibles comprennent la meulière, la pierre, la brique, le bois, le zinc, les enduits minéraux et une serrurerie qualitative. Les solutions standardisées ou constituées de matériaux de faible pérennité sont à éviter. Les prescriptions intègrent la gestion durable de l’eau, l’adaptation climatique, la désimperméabilisation, les îlots de fraîcheur, l’ombrage, la biodiversité, les continuités écologiques, la sobriété énergétique, le réemploi et les matériaux biosourcés lorsque pertinents.

Suivi transversal de l’opération

Le suivi de l’opération portée par l’opérateur ou le promoteur doit être indépendant, continu et transversal, y compris en présence de plusieurs intervenants successifs ou simultanés. Il comprend l’identification des écarts, risques et points d’alerte ainsi que la préparation des arbitrages nécessaires.

Les indicateurs portent notamment sur l’avancement et les écarts, les emprises maîtrisées, les acquisitions, les commerces maintenus, les relocalisations sécurisées, les coûts, recettes, financements, effort communal, qualité des espaces publics, logements, commerces, végétalisation et actions correctives liées aux risques.