Assistance à maîtrise d’ouvrage pour la programmation de projets immobiliers

La mission porte sur la programmation technique, fonctionnelle et financière des projets de rénovation, restructuration et construction. Elle accompagne la définition des besoins et la décision du maître d’ouvrage, depuis les premières études de faisabilité jusqu’à la préparation et l’assistance à la consultation de maîtrise d’œuvre.

Faisabilité et préprogramme

La première mission associe les services concernés, examine les bâtiments existants ou les sites envisagés et identifie les diagnostics complémentaires utiles. Elle prend en compte les travaux déjà engagés ainsi que les documents de planification et contraintes applicables. Si des études complémentaires sont nécessaires, le titulaire en formalise le besoin dans un cahier des charges et analyse les propositions reçues.

Le préprogramme présente au moins trois scénarios différenciés et comparés, comprenant les organisations spatiales et les variantes environnementales, de performance, économiques et calendaires. Il précise notamment les fonctions, les surfaces prévisionnelles par espace, l’insertion urbaine, les contraintes d’urbanisme et foncières, les accès et l’accessibilité, ainsi qu’un premier chiffrage et un planning sommaire. Pour les projets concernés, l’étude de faisabilité comprend des plans d’une précision au minimum APS, notamment façades et coupes pour les constructions, et une étude capacitaire. Une note de veille précise les mises à jour utiles des normes et DTU.

Les scénarios examinent, entre autres, les enjeux énergétiques et bioclimatiques, la qualité de l’air, le confort d’été, les consommations, la végétalisation, les îlots de chaleur, la pollution des sols, le bruit, les risques d’inondation et la gestion des eaux pluviales. Ils sont soumis aux directions concernées et aux usagers avec un bilan comparatif de leurs avantages et inconvénients.

Programme fonctionnel et technique détaillé

Le programme destiné à la consultation de maîtrise d’œuvre fixe les objectifs, besoins, périmètres d’intervention, surfaces actuelles et futures, données de diagnostic et principes d’aménagement intérieur et extérieur. Il comprend un récapitulatif des locaux, des fiches détaillées par espace et un cahier de mobilier. Ces fiches décrivent les usages, capacités, surfaces, hauteurs, usagers, fonctionnement des locaux, réseaux, structure, façades et second œuvre.

Les prescriptions transversales couvrent notamment l’accessibilité et les circulations, la protection des personnes, la sécurité incendie, l’éclairement naturel, la qualité de l’air, l’acoustique, la consommation énergétique, la flexibilité et les conditions d’exploitation. Les prescriptions par ouvrages peuvent concerner le clos et couvert, les menuiseries, l’éclairage, la GTB/GTC, le génie climatique, le chauffage, la ventilation, le désenfumage, la plomberie, les réseaux, les courants forts et faibles, les alarmes, les appareils élévateurs et les revêtements.

Le titulaire établit un coût d’objectif détaillé, les limites de prestations et les coûts par corps d’état, les options de financement avec leurs avantages et inconvénients, ainsi qu’un planning prévisionnel phasé. L’analyse du coût global comprend une estimation affinée de l’entretien courant, de la maintenance, des gros travaux et des consommations énergétiques sur dix exercices comptables.

Expertise, labellisation et consultation de maîtrise d’œuvre

Pour le dossier d’expertise, le titulaire compare les scénarios et justifie celui retenu, décrit les options écartées et contribue à l’analyse de sa cohérence avec le SPSI, de ses impacts socio-économiques et de ses risques. Il poursuit les plans, coupes et façades jusqu’au stade APS et étudie la solvabilité de l’opération, notamment les travaux, études, foncier, frais généraux, exploitation, maintenance, personnel, taxes, subventions, emprunts et aléas. Les tableaux financiers prévus pour les livrables du dossier excluent les coûts de fonctionnement du personnel et les emprunts. Pour les résidences universitaires, la certification visée est au minimum NF Habitat HQE, avec possibilité d’un niveau HQE Excellent selon le projet ; d’autres labels ou certifications peuvent également être accompagnés.

Pour la consultation de maîtrise d’œuvre, le titulaire aide à définir la procédure, prépare les pièces techniques et les éléments nécessaires aux pièces administratives, répond aux questions écrites et analyse candidatures, offres, variantes et, le cas échéant, offres après négociation. Il produit les rapports d’analyse, les présente aux commissions ou jurys concernés et accompagne la mise au point jusqu’à la notification du marché.

Documents et coordination

Les livrables comprennent notamment des présentations de scénarios, schémas fonctionnels, tableaux de surfaces, plans et documents financiers. Les plans de la mission 1 sont notamment au 1/100e ; ceux de la mission 2 au 1/100e ; pour la mission 3, plans, coupes et façades sont au 1/50e ou au 1/100e selon le projet. Les documents de présentation sont transmis une semaine avant les COTECH et COPIL, puis les documents de validation sous huit jours après le COPIL, hors mois d’août et vacances de Noël. Prévoir trois à quatre réunions par phase, dont comité technique et comité de pilotage, ainsi qu’une réunion de lancement de la mission de maîtrise d’œuvre. Des réunions publiques, ateliers ou journées immersives de concertation peuvent aussi être organisés.