Assistance à maîtrise d’ouvrage pour une concession d’aménagement

La mission accompagne la Commune dans la préparation et la conduite de la procédure de concession d’aménagement de la ZAC « Cœur de Ville ». Le projet porte sur environ 17 ha, avec un programme prévisionnel d’environ 650 logements, quelque 3 000 m² de commerces et services de proximité, ainsi que des équipements publics à consolider : halle de marché, extension de l’école Anita Conti et rénovation de la salle de sport Jo Le Drevo à étudier. Le programme prévoit également des espaces publics paysagers et la requalification des abords de l’église.

Tranche ferme — ingénierie et passation de la concession

Le titulaire actualise le pré-programme et établit un bilan prévisionnel documenté de la ZAC : recettes, dépenses, résultat, leviers de financement, hypothèses et analyse de sensibilité. Il examine notamment la valorisation du foncier communal et les hypothèses des aménageurs candidats concernant les prix de sortie des logements libres, le phasage, les coûts de construction, les VRD, les équipements de la ZAC, les charges foncières consenties aux opérateurs sociaux et la participation de la collectivité.

Il prépare une grille de partage des risques indiquant les risques hiérarchisés, leur porteur pressenti, les mécanismes de partage et de contrôle et leurs conséquences financières, calendaires ou juridiques. Il rédige un projet complet de contrat de concession couvrant notamment le programme, le périmètre, le phasage, la durée, la gouvernance, la concertation, le contrôle du bilan, le partage des gains et pertes et les conditions de résiliation. Le contrat prévoit aussi les obligations de l’aménageur en matière de qualité urbaine, architecturale, paysagère et environnementale. Le projet est présenté au comité de pilotage et transmis au conseil juridique de la collectivité pour relecture.

La stratégie de concertation avec la population doit tenir compte des démarches déjà réalisées et prévoir une procédure de type concours ou dialogue compétitif pour sélectionner plusieurs équipes pluridisciplinaires de maîtrise d’œuvre urbaine.

Pour la passation, le titulaire assiste à la constitution des dossiers de consultation, à l’analyse des candidatures puis des offres, à l’organisation des négociations et à la finalisation du contrat. Il rédige les rapports d’analyse et procès-verbaux, prépare le rapport de présentation et accompagne la commission de sélection. Il coordonne la sécurisation des clauses sensibles avec le conseil juridique, notamment le régime fiscal, le partage des risques, les conditions de résiliation et la TVA des cessions de charges foncières, puis assiste à la rédaction de la délibération désignant l’aménageur et autorisant la signature.

Tranches optionnelles

• TO1 — Stratégie foncière et d’aménagement coordonnée : comparaison des outils permettant de lier la ZAC à d’autres secteurs à enjeux, dont le secteur de l’OAP « Rue Jacques Brel » (9,2 ha). L’analyse évalue les effets financiers, avec ou sans péréquation, les conditions juridiques et temporelles, les démarches foncières éventuelles et un scénario recommandé assorti d’un planning indicatif.
• TO2 — Suivi de l’aménageur et du bilan : suivi de la constitution du dossier de réalisation, vérification de sa conformité au programme et aux ambitions de la collectivité, examen semestriel du bilan actualisé, suivi du recrutement de la maîtrise d’œuvre urbaine et du plan de concertation, et assistance aux avenants. Un seuil d’écart au bilan de référence déclenche une alerte formalisée.

Pilotage, équipe et livrables

L’équipe doit couvrir l’ingénierie financière de ZAC, le droit de l’urbanisme et de l’aménagement, l’urbanisme et la programmation, ainsi que la concertation. Un chef de projet unique coordonne l’équipe et participe aux comités de pilotage. Ceux-ci se tiennent en présentiel au moins une fois par mois en tranche ferme, jusqu’à deux fois par mois durant l’analyse et les négociations, et une fois par trimestre en TO2 ; chaque compte rendu est remis dans les cinq jours ouvrés. Le titulaire assiste également la Commune pour les présentations et délibérations du conseil municipal et coordonne les partenaires concernés.

Les livrables comprennent notamment le pré-programme actualisé, le bilan et son analyse de sensibilité, la grille de risques, les dossiers de consultation, les rapports d’analyse, les procès-verbaux de négociation et le projet de contrat finalisé. Le tableau récapitulatif des livrables du CCTP semble inverser l’affectation entre TO1 et TO2 : le descriptif des missions rattache la note de synthèse à la TO1 et le tableau de bord ainsi que les rapports semestriels à la TO2, tandis que le tableau récapitulatif les associe autrement.