Actualisation de l’étude urbaine et environnementale

La mission actualise le projet urbain et définit les conditions techniques et financières de sa mise en œuvre. Elle s’appuie sur les données de la ZAC et sur l’étude de marché et de programmation menée parallèlement. La programmation initiale comprend notamment 70 000 m² SDP de bureaux, dont 40 000 m² en construction pour les ministères sociaux, un complexe sportif de 3 500 m², un espace polyvalent de 3 500 m² et une école de 3 000 m² avec 1 400 m² de cour ; elle est réinterrogée dans le contexte immobilier actuel.

Les compétences attendues couvrent l’urbanisme et le paysage, l’architecture, les études VRD, l’économie de la construction et un BET spécialisé en environnement/développement durable. La démarche est conduite avec l’équipe projet, de manière concertée et itérative.

Phase 1 — Diagnostic

Analyse du site et des documents disponibles : accès et dessertes, circulations, organisation et imbrication du bâti, contraintes réglementaires et urbaines, paysage, sols, servitudes, pollutions, nuisances acoustiques et protections. Le diagnostic examine aussi l’état des espaces publics et leurs besoins de requalification, ainsi que les capacités des réseaux et leurs éventuels besoins de renforcement, après synthèse des demandes adressées aux gestionnaires.

Le volet environnemental traite les pollutions et nuisances, les ressources et l’économie circulaire, la biodiversité, les mobilités, l’adaptation climatique et la résilience, l’imperméabilisation et les eaux pluviales. Il identifie les potentialités du site et du bâti dans une démarche bas carbone et d’économie circulaire ; une simulation bioclimatique de l’existant (ensoleillement et vents) est attendue. La phase donne lieu à un document de diagnostic de synthèse.

Phase 2 — Scénarios d’aménagement

Production de deux ou trois scénarios de réceptivité et d’aménagement, présentés avec deux ou trois plans-guides à deux échelles. Ils précisent notamment les superficies et le traitement envisagé des espaces publics ; pour les activités, bureaux, services et commerces, les surfaces cessibles et développées, les acteurs économiques visés et un phasage tenant compte des activités présentes ; les surfaces d’équipements publics adaptées aux besoins de la collectivité ; ainsi que les besoins de stationnement public et privé, vélos, livraisons et arrêts-minute. Le cas échéant, ils précisent le nombre, les surfaces, les typologies et les financements potentiels des logements.

Les plans-guides exposent la composition urbaine, les gabarits, les îlots, les rapports entre espaces bâtis et non bâtis, la densité et les surfaces de plancher par programmation, ainsi que l’affectation des espaces. Ils traitent la préservation et la valorisation des espaces naturels et des arbres existants et projetés, les dessertes et raccordements, les circulations et les usages des espaces publics et communs, en privilégiant les modes doux. Les scénarios sont comparés sur leurs points forts et faibles environnementaux et écologiques, leur impact carbone et leur simulation bioclimatique (ensoleillement et vent). Une première estimation des frais d’aménagement distingue les principaux postes de travaux, dont démolition, espaces publics, VRD et espaces verts.

Phase 3 — Plan-masse et approches techniques

Sur la base de la programmation et du plan-guide validés, production de deux plans-masses au 1/500 : l’un montrant la répartition public/privé, l’implantation des immeubles et les gabarits ; l’autre les principes d’aménagement et de desserte des rez-de-chaussée, parkings, stationnements vélos, accès piétons, vélos et véhicules, secours et livraisons. S’y ajoutent un plan général de programmation et d’usage, un plan de phasage intégrant les projets connexes le cas échéant, deux vues 3D de principe dont une depuis le point de vue piéton, deux coupes schématiques au 1/200, un tableau des constructibilités et surfaces (planchers par lot, parkings, vélos, espaces verts et pleine terre), une notice et un schéma fonctionnel des réseaux existants et projetés, des profils de voirie pour chaque voie et espace public proposés et un plan de déplacement.

Les rendus comprennent aussi des estimations des aménagements VRD et espaces verts par poste et par zone, et des frais de démolition, ainsi qu’une maquette dématérialisée de type SketchUp. Une notice de développement durable définit les objectifs environnementaux, les éventuels objectifs de labellisation ou certification à discuter avec les parties prenantes, leurs modalités de suivi et l’analyse du plan-masse au regard de la stratégie et des objectifs retenus.

Phase 4 — Cahiers de prescriptions

Après validation du plan-masse, réalisation d’un cahier de prescriptions urbaines, architecturales et paysagères et d’un cahier de prescriptions environnementales. Ils intègrent l’analyse du site et ses contraintes réglementaires et volumétriques, le contexte, les enjeux et ambitions, le parti et le programme d’aménagement, le découpage opérationnel, le rôle des espaces publics, les documents réglementaires en vigueur ou proposés dans le cadre du PLUi, et les prescriptions de développement durable. Les rendus validés de la phase 3 y sont intégrés ; une note examine l’incidence des prescriptions sur le coût de construction, de manière itérative avec le maître d’ouvrage.

Pilotage et rendus

Le suivi est assuré par la SPL. Sont prévus au minimum deux comités techniques réunissant notamment l’EPT et la Ville de Malakoff, et deux comités de pilotage réunissant notamment l’EPT, la Ville et la SPL. Le titulaire propose le nombre de réunions nécessaires et participe aux réunions de travail avec les parties prenantes. Chaque phase produit des documents couleur : deux exemplaires, dont un reproductible, pour les documents de travail ; quatre exemplaires, dont un reproductible, pour les documents définitifs. Ils sont remis au plus tard une semaine après la fin de la phase, avec une clé USB regroupant rapport Word/PDF, synthèse-diaporama PowerPoint/PDF et documents cartographiques JPEG/PDF, ArcGIS et AutoCAD. Les plans sont géoréférencés en Lambert zone 8 et compatibles avec AutoCAD et Arcview. Les projections sont transmises au maître d’ouvrage au moins cinq jours avant chaque réunion ; le prestataire rédige le compte rendu sous cinq jours, en attribuant clairement les tâches et délais à chaque intervenant.