Exploitation de chaudières et installations sanitaires

Accord-cadre mono-attributaire à bons de commande portant sur l’exploitation et la maintenance de chaudières individuelles, petites chaudières collectives, chauffe-eau à gaz et petites chaufferies utilisant le gaz ou le fioul. Le périmètre couvre la production de chaleur, les réseaux secondaires après compteur, la distribution jusqu’aux corps de chauffe, la régulation, la production et la distribution d’eau chaude sanitaire, les systèmes de filtration et de traitement d’eau ainsi que les compteurs d’ECS, de chaleur et d’énergie primaire. Le parc et la liste des équipements peuvent évoluer pendant le contrat.

Conduite, entretien et dépannage

Le titulaire assure la conduite, la surveillance, les réglages, le petit entretien, les dépannages sous astreinte 24 h/24 et 7 j/7 et la continuité du chauffage et de l’eau chaude sanitaire. Le délai maximal d’intervention est de 4 heures, sauf cas grave justifié au cas par cas. Une procédure d’astreinte doit être mise en place, les appels pouvant provenir des locataires ou d’Habitation Moderne.

La visite annuelle d’entretien des chaudières comprend notamment le nettoyage du corps de chauffe, du brûleur, des injecteurs, des rampes, des échangeurs, des filtres et de la buse d’évacuation, le contrôle de la flamme, de la combustion, des débits, températures, pressions, vases d’expansion, organes de sécurité, robinetterie, pompes, régulation, évacuation des condensats et étanchéités, ainsi que les réparations courantes et les joints nécessaires. Les chauffe-eau à gaz font également l’objet d’une visite annuelle avec contrôle de la combustion, du tirage, des raccordements, des débits et températures, des organes de régulation, de sécurité et de robinetterie. Le titulaire explique le fonctionnement de l’appareil aux locataires et fait signer un quitus.

Chauffage et eau chaude sanitaire

Les températures intérieures contractuelles sont de 19 °C dans les zones jour et nuit et de 10 °C dans les cages d’escalier et halls chauffés. La température extérieure de base est de -15 °C. Un ralenti nocturne de six heures, de 22 h à 4 h, réduit la température de 2 °C au maximum. La mise en route ou l’arrêt du chauffage doit intervenir dans les 10 jours suivant la demande du maître d’ouvrage.

L’eau chaude sanitaire est fournie toute l’année, de jour comme de nuit, à 55 °C avec une tolérance de ±5 °C au puisage. Les interruptions pour entretien manuel sont limitées à cinq jours au total, par périodes de moins de 48 heures séparées d’au moins cinq jours, hors saison de chauffe et en principe en août et hors week-end. Le maître d’ouvrage doit être prévenu au moins une semaine à l’avance et les occupants informés par affichage.

Traitement de l’eau et comptage

Le titulaire fournit les produits de conditionnement, le sel, les cartouches et les équipements mobiles d’adoucissement nécessaires. Il réalise les prélèvements et analyses, contrôle notamment le TAC, les chlorures si nécessaire, la conductivité, l’oxygène dissous et le pH trimestriel, et transmet les rapports commentés. Pour l’ECS, le TH est analysé chaque mois lorsque les appareils de traitement existent et ne doit pas dépasser 10 °f. Une analyse physicochimique annuelle, le désembouage, le nettoyage des filtres, le détartrage des échangeurs et le nettoyage-désinfection des appareils sont prévus au minimum une fois par an. Les traitements électrolytiques comprennent au minimum un remplacement annuel des anodes, un nettoyage-désinfection du ballon et deux visites de contrôle.

La protection contre le gel des installations à eau glycolée doit être surveillée à -25 °C. Les adoucisseurs et pompes doseuses font l’objet de contrôles de fonctionnement, de niveaux, de stocks et de remplissage, avec lavage à contre-courant, rinçage, vérification de la masse filtrante et des manomètres au moins deux fois par an. L’eau de chauffage est analysée au moins une fois par an, avec contrôle du pH, des manchettes témoins, correction des paramètres et rapport par groupe.

En cas de panne d’un compteur, le titulaire informe par courriel de la date et de l’heure de constatation. Les consommations sont alors calculées à partir de périodes contiguës antérieures, rapportées aux degrés-jours ; pour un compteur de m³ d’ECS, une période de même durée est retenue.

Prise en charge, suivi et livrables

La prise en charge est obligatoire dès le premier trimestre d’exploitation. Elle comprend au minimum l’inventaire et l’état des équipements de chaque chaufferie, la liste des compteurs et leurs diamètres, l’identification des compteurs ou manchettes nécessaires au calcul de l’ECS, des photographies, le remplacement des piles ou batteries des sondes IoT des installations collectives dans les trois mois, le nettoyage des sites et l’évacuation des déchets, une analyse indépendante de l’eau des circuits primaires et un nouveau livret de chaufferie collective. Les valeurs d’eau attendues sont notamment un pH de 9 à 10,5, ou au plus 8,3 en présence d’aluminium, un TH de 4 à 10 °f, un TA de 5 à 10 °f et un fer inférieur ou égal à 1 mg/l. 90 % des dossiers de prise en charge doivent être livrés à la fin du premier trimestre et les 10 % restants avant la fin du mois suivant.

Deux réunions d’exploitation sont organisées chaque année, en début et en fin de période de chauffe, avec un rapport d’activité. Trois enregistreurs de température des locaux et un enregistreur de température d’ECS sont mis à disposition lors des contrôles ; les bandes comportent les températures relevées, la signature du locataire, les températures extérieures et les conditions climatiques. Les livrets de chaufferie consignent les opérations d’entretien, réglages, températures, pressions, rendements, analyses, relevés de compteurs et certificats de ramonage ; un feuillet est remis mensuellement au maître d’ouvrage. Un rapport annuel est transmis avant le 30 mars et couvre les énergies, maintenances préventives, interventions curatives, travaux P3, bilan financier P3, travaux sur devis et analyses d’eau.

Gros entretien, renouvellement et travaux

Le P3 couvre le gros entretien et le renouvellement des matériels situés en chaufferie, sous-station et locaux techniques, notamment les équipements de traitement d’eau et surpresseurs, à l’exclusion des interventions hors périmètre contractuel. Le titulaire constitue par secteur un stock stratégique comprenant notamment pompes, moteurs de vannes trois voies et sondes d’ionisation, afin de garantir la majorité des dépannages sous 24 heures.

Le titulaire identifie les équipements en fin de vie et les opportunités d’amélioration, établit un plan de travaux d’amélioration à l’issue de la première année, lissé sur trois ans, puis un second plan à huit ans. Il peut proposer le réemploi de chaudières récupérées lors d’un changement de vecteur énergétique, après vérification de la compatibilité des réseaux et conduits. Les travaux d’amélioration sont exécutés sur bons de commande après devis détaillé. Les installations doivent être laissées en état normal d’entretien et de fonctionnement en fin de contrat.