Études et assistance à la valorisation du patrimoine immobilier

Le titulaire assiste l’AP-HP dans les décisions concernant l’évolution, la reconversion, la valorisation, l’acquisition ou la cession de patrimoines bâtis ou non bâtis, occupés ou libérés, publics ou privés. Les missions associent, selon le besoin, les volets foncier et urbain, environnemental, immobilier et bâtimentaire, économique, juridique et opérationnel.

Diagnostic, faisabilité et stratégie. Les diagnostics examinent notamment le foncier, l’urbanisme et la réglementation, le bâti et son histoire, l’environnement, les risques et les enjeux du site. Ils donnent lieu à un rapport, une cartographie des enjeux et une présentation. Les études de faisabilité évaluent constructibilité, densification, maintien ou transformation de l’existant et programmation envisageable. Elles comparent des scénarios de conservation, cession, bail, occupation ou développement de logements. Au moins deux scénarios sont étudiés lorsque la configuration du bien le permet. Les livrables comprennent des scénarios illustrés, un comparatif multicritère, des recommandations, une stratégie privilégiée et une feuille de route.

Estimations et expertises. Les évaluations portent sur les valeurs vénales ou locatives, les droits réels, les indemnités de résiliation anticipée et les contre-expertises. Elles peuvent comparer les valeurs en l’état ou après réhabilitation, selon des hypothèses de vente, d’acquisition ou de bail. L’estimation de valeur vénale s’appuie sur une étude de marché et une étude des coûts de travaux. Les méthodes prévues comprennent la comparaison, le bilan promoteur, la capitalisation du revenu et l’actualisation des cash-flows. Les rapports d’évaluation sont accompagnés de leurs annexes, notamment bilans, études de marché et coûts.

Consultations et opérations foncières. L’accompagnement peut couvrir la préparation d’une consultation publique d’opérateurs immobiliers puis sa mise en œuvre : cahiers des charges et règlements, calendrier, questions, visites, analyse des candidatures et des offres, négociations, commissions et aide au choix du lauréat. Pour les recherches de fonciers, le titulaire établit les critères de comparaison, effectue une recherche ciblée et présente 2 ou 3 scénarios d’implantation, avec examen des conséquences juridiques et fiscales. Des conseils ponctuels, analyses réglementaires, actualisations d’expertises et avis sur les stratégies sont également mobilisables.

L’analyse transversale du lot couvre, selon la pertinence du site, la sobriété foncière et la trajectoire ZAN, la biodiversité et les continuités écologiques, la désimperméabilisation, la renaturation et les eaux pluviales, l’adaptation climatique et le confort d’été, ainsi que la performance environnementale, la décarbonation, la réversibilité, le réemploi et l’économie circulaire.