Schéma directeur immobilier et énergétique

La mission porte sur l’élaboration d’un Schéma Directeur Immobilier et Énergétique à l’échelle du territoire communal, couvrant le patrimoine municipal à l’exception des bâtiments en cours de cession. Le périmètre patrimonial recensé comprend 62 bâtiments et 37 938,48 m², répartis entre équipements associatifs, salles, églises, écoles, bâtiments culturels, services généraux et équipements sportifs. Les églises sont maintenues dans le périmètre.

La démarche doit articuler sobriété énergétique, état technique du patrimoine, usages, fonctions, stratégie immobilière et capacité budgétaire. Elle comprend notamment :

• mobilisation des élus, services municipaux, usagers et responsables d’activités ;
• questionnaires, séminaires, ateliers participatifs, réunions de gouvernance, comptes rendus et relevés de décisions ;
• consultation et analyse de la documentation technique, financière et patrimoniale existante ;
• accompagnement de la collectivité et présentation des premières tendances, notamment financières.

Audits multi-enjeux

L’audit porte sur six dimensions complémentaires :

• Audit réglementaire : conformité des bâtiments, non-conformités existantes ou non résolues, niveaux de criticité, alertes sans délai sur les dangers graves et immédiats, chiffrage des remises aux normes, maintenance réglementaire annualisée et programme d’accessibilité PMR ;
• Audit de vétusté : structure, clos et couvert, second œuvre et équipements ; caractérisation et localisation des désordres, mesures des fissures lorsque nécessaire, photographies, indices aux échelles du composant, du bâtiment et de la ville, identification des bâtiments insalubres et programme chiffré de maintenance et de gros entretien détaillé année par année sur 2027-2033 ;
• Audit énergétique : analyse au-delà d’un simple DPE, mesures in situ, caméra thermique, températures et autres mesures systématiques ou ponctuelles à proposer, consommations par bâtiment, procédé, transport et usage, équipements, technologies et obsolescence ;
• Audit occupationnel : activités administratives, techniques, scolaires, culturelles, sportives, sociales, sanitaires et associatives, besoins actuels et futurs en surfaces, équipements, infrastructures et créneaux d’utilisation ;
• Audit fonctionnel : fonctions actuelles et potentielles, mutualisation, réaménagement, ajout d’équipements, démolition, réhabilitation lourde ou extension, avec chiffrage des aménagements et des plus-values vénales ou locatives ;
• Audit stratégique et budgétaire : valeurs vénale et locative, budgets de fonctionnement et d’investissement, endettement, orientations politiques et urbaines, contraintes juridiques, SCoT et PLUiH, outils de valorisation tels que cession, acquisition, location et préemption.

L’audit énergétique doit produire des indicateurs aux échelles du composant, du bâtiment et de la ville, comprenant notamment les consommations de référence, les références du dispositif éco-énergie tertiaire, l’occupation, les ratios par surface, la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre, l’écart entre équipements installés et équipements disponibles, les charges d’exploitation par m² et les économies liées à la sobriété. Les bâtiments qualifiables de passoires énergétiques doivent être identifiés.

Des programmes de travaux énergétiques priorisés et chiffrés doivent permettre d’examiner les trajectoires globales de réduction de consommation de 10 %, 25 % et 40 %, ainsi que les objectifs du dispositif éco-énergie tertiaire de -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050 pour les bâtiments concernés. Les analyses doivent intégrer les gains énergétiques et GES, les coûts de fonctionnement, l’inflation, les aides mobilisables, la valeur vénale, les loyers potentiels et le retour sur investissement.

Une analyse des gisements de production et de consommation de chaleur est attendue, avec étude de préfaisabilité d’un réseau de chaleur urbain lorsque les potentialités sont avérées.

Scénarios, SDIE et outil numérique

À partir des audits, au moins trois scénarios de transition énergétique et patrimoniale doivent être construits et comparés au moyen d’indicateurs validés avec la collectivité : budget, énergie, valorisation du patrimoine, résorption de la vétusté et autres enjeux retenus. Chaque scénario comprend notamment :

• la répartition des activités par site et les possibilités de mutualisation ;
• les opérations immobilières d’achat, cession, démolition ou mise en location ;
• les programmes de travaux aux différents horizons ;
• la trajectoire budgétaire et l’état projeté du patrimoine ;
• les valeurs vénale et locative projetées ;
• les schémas, graphiques, plans et outil d’aide à la décision.

Le scénario retenu est approfondi dans un SDIE final comprenant une programmation des déménagements et travaux, une cartographie des priorités, des fiches détaillées par site prioritaire et par bouquet de travaux, les coûts et recettes associés, le montage juridique, les contraintes réglementaires, un cahier de prescriptions de sobriété, ainsi qu’une gouvernance et un calendrier de révision.

Le traitement numérique comprend le tri des données énergétiques, leur organisation par bâtiment, la préparation et l’import du fichier conforme au modèle ADEME dans la plateforme Operat, ainsi que la proposition d’un outil de suivi et de pilotage des consommations, de la maintenance et des gains énergétiques et de fonctionnement.

L’accompagnement optionnel doit aider la collectivité à mettre en œuvre le SDIE, maîtriser les outils et suivre les indicateurs. Les livrables sont remis sous formats informatiques réutilisables ; le rapport final est également fourni en deux exemplaires papier, avec notes intermédiaires, présentations, tableaux de synthèse, rapports d’audit, programmes de travaux, outil de comparaison et bilan actualisé de mise en œuvre.