Assistance à maîtrise d’ouvrage pour la programmation de réhabilitations

Assistance à maîtrise d’ouvrage pour consolider et programmer la réhabilitation de deux ensembles immobiliers, préparer la sélection d’un opérateur d’aménagement, puis accompagner la collectivité de la conception jusqu’à la réception des travaux. La mission conseille la collectivité ; elle ne consiste pas à réaliser les travaux ni à assurer la maîtrise d’œuvre.

Périmètre et données à consolider

Le périmètre comprend un îlot ancien constitué de sept parcelles de 164, 53, 48, 35, 113, 135 et 104 m², et un immeuble du milieu du XXe siècle sur deux parcelles de 260 et 457 m². Ce dernier comporte trois étages et des combles, sept logements dont deux occupés, ainsi que trois unités commerciales au rez-de-chaussée. La conservation des locaux commerciaux par la collectivité et le devenir des étages font partie des enjeux de programmation.

L’AMO analyse de façon critique et opérationnelle les études patrimoniales et de faisabilité existantes, ainsi que les relevés topographiques disponibles. Pour l’immeuble, elle étudie la faisabilité de la rénovation énergétique et les solutions techniques envisageables. Elle accompagne la définition d’études complémentaires utiles et intègre les contraintes patrimoniales, foncières et immobilières.

Phase 1 — Appropriation, consolidation et programmation

La mission actualise les projets, précise les objectifs de vente et compare la cession séparée ou conjointe des biens. Elle examine différents scénarios de valorisation, notamment l’intervention d’un bailleur social, l’accession libre ou une rénovation en régie. Si l’équilibre de l’opération le justifie, l’AMO peut proposer d’intégrer d’autres emprises foncières et en analyser les avantages, les inconvénients et les incidences.

Elle établit une analyse de faisabilité économique pour l’opérateur et pour la collectivité, prenant en compte les charges et les recettes potentielles. Elle définit les objectifs qualitatifs et quantitatifs par typologie : usages, qualité architecturale et paysagère, logements et commerces, niveaux de performance environnementale et traitement du patrimoine. Elle identifie les invariants du projet et les points à arbitrer, et conseille la collectivité sur le portage foncier et juridique, notamment pour la conservation et la gestion des locaux commerciaux.

Le programme tient également compte des impacts et opportunités sur l’environnement et l’espace public, et identifie les aménagements d’espaces publics susceptibles d’incomber à la collectivité. Le livrable de phase comprend une note de cadrage stratégique et opérationnelle, une synthèse des contraintes et potentialités techniques, les principes structurants et des scénarios de mise en œuvre avec leurs risques et impacts financiers.

Phase 2 — Préparation et sélection de l’opérateur

À partir des arbitrages de programmation, l’AMO propose le cadre de consultation, son niveau de précision, les attentes de phasage, d’équilibre financier et de gestion des risques, ainsi que les engagements attendus en matière de qualité urbaine, architecturale, paysagère, environnementale et patrimoniale.

Elle rédige les pièces techniques et stratégiques nécessaires, dont le document programme et ses annexes, et les exigences de commercialisation. Elle propose une grille d’analyse, assiste à l’analyse des candidatures et des offres, à la comparaison des bilans et des phasages, aux auditions et, le cas échéant, aux négociations. Elle contribue à la sécurisation de la décision et à la mise au point du contrat. Les livrables comprennent notamment le dossier de consultation, la grille d’analyse, les notes comparatives et d’aide à la décision, ainsi qu’une note de mise au point contractuelle.

Phase 3 — Conception, chantier et réception

Après la sélection de l’opérateur, l’AMO conseille la collectivité pendant la conception, de l’avant-projet au dépôt du permis de construire. Elle analyse le projet d’avant-projet sommaire et le dossier de consultation des entreprises, puis vérifie la compatibilité du permis avec les règles d’urbanisme et les exigences de la consultation. Au moins une réunion trimestrielle est prévue entre l’opérateur et la collectivité pendant la phase de conception.

Elle conseille ensuite la collectivité aux étapes clés du chantier et lors des opérations de livraison et de réception, en vérifiant la concordance des travaux avec les engagements de la consultation et le permis de construire. Le suivi comprend l’état d’avancement et du planning, les réunions de chantier — avec au minimum une réunion trimestrielle entre l’opérateur et la collectivité — ainsi que l’accompagnement administratif et juridique des travaux modificatifs et avenants. La mission prévoit aussi le suivi de la période de garantie de parfait achèvement.